El mercado inmobiliario está viviendo un momento más optimista. El valor de las propiedades ya está tocando su piso y aparece lentamente el inversor de renta permanente.
El mercado inmobiliario está viviendo un momento más optimista. Después de mucho tiempo, la luz al final del túnel llegó y el valor del m2 para los departamentos comienza una etapa de recuperación. ¿Por qué conviene invertir en bienes raíces hoy en día?
Algo que ya es bastante conocido es que en un entorno de alta inflación, invertir en bienes raíces es una de las formas más comunes de cobertura. Si bien los precios bajan por la baja demanda – menos gente que puede comprar las propiedades debido a la caída del poder adquisitivo- para quienes son inversores y desean invertir el capital pensando en el futuro, el momento es ahora.
Para el mercado, el valor de las propiedades ya está tocando su piso y empieza a levantar. Un ejemplo de ello es un informe reciente de Reporte Inmobiliario en donde indica que para los departamentos de 2 y 3 ambientes, los valores en dólares a los que se publican mostraron un alza del 1,9% durante el último trimestre en Ciudad de Bs As. Vale recordar que la cotización actual promedio del m2 experimenta actualmente una caída que alcanza al 36% con relación a febrero del 2019, período en el cual se registraron los valores más elevados desde el inicio de la serie en el año 2005.
El valor metro cuadrado promedio de los departamentos usados de calidad estándar sin amenities en base al relevamiento que Reporte Inmobiliario realiza en forma trimestral desde el año 2005 se ubicó en agosto del presente año en los 1.536 u$s/m2. La reducción de valores acumulaba hasta el trimestre pasado 17 periodos trimestrales consecutivos de caídas, aunque ya los últimos dos trimestres estas caídas habían sido despreciables o casi nulas (-0,3% en ambos trimestres).
Durante este último trimestre 7 barrios bajaron levemente su cotización, 26 la subieron y 3 se mantuvieron estables.
Sebastián Sosa, Presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay sostuvo en diálogo con Ámbito que “los valores han caído desde 2018 hasta la fecha. Sin embargo, en los últimos meses daría la sensación de que estaríamos tocando fondo en término de los valores”.
Destaca al mismo tiempo, que si se compara el valor del m2 con los países de la región como Perú, México, Brasil y Chile, el valor de las propiedades en Argentina resulta “competitivo” pero “cuando comparás en poder adquisitivo, se aleja de la posibilidad de compra para la gente”.
Entonces, ¿es tiempo de comprar una propiedad? Sosa afirma que para un inversor extranjero o un argentino con dólares, es el momento ideal para hacerse de una propiedad debido a los precios. Sin embargo, asegura que “si querés vender, este departamento te lo van a pagar menos que en 2018. Pero si te querés pasar a un departamento de más m2, es el momento para hacer el cambio”.
Inmuebles: el fenómeno Airbnb
Tras la ley de alquileres, el incentivo para alquilar un departamento se volvió menor para los propietarios. Eso generó un boom de departamentos vacíos para la venta en medio de una crisis habitacional que preocupa a los inquilinos y que por ahora, nada se está haciendo para resolver.
Según estimaciones privadas, la cifra de departamentos a la venta vacíos superan los 160.000. Radar Inmobiliario en un informe reciente, afirmó que “si se cuantifica por el tiempo de absorción de oferta, actualmente se necesitan 3,7 años para absorber la totalidad de inmuebles disponibles en venta en CABA”.
“Hay muchos departamentos a la venta porque la gente no quiere sincerar sus precios. La gente pone a la venta la propiedad a valores que están por fuera de los valores del mercado”, explicó Sosa.
¿Entonces qué sucedió? aquellos que no pudieron vender esos departamentos lo volcaron al alquiler temporario.
Alejandro Bennazar, Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina destacó que hoy en día lo que más predomina es el inversor de renta temporario. Según afirmó, la renta promedio en dólares para los alquileres temporarios va de un 6% hasta un 12%. Esto explica el cambio profundo que se generó en el mercado y la falta de oferta de departamentos en alquiler en pesos. Según sostiene, la posibilidad de revertir esta situación es realizando modificaciones que generen más incentivos al alquiler.
Para Sosa, el cambio de paradigma también debe venir de una modificación a la Ley de Alquileres. “A la ley de alquileres no se le está dando la importancia que tiene, hay muchas personas afectadas. La ley de alquileres necesita volver a foja cero. A mi me gusta la idea de pensar que la oferta y la demanda sola se acomoda”.
A la baja. En la Ciudad de Buenos Aires, los precios de venta de estos pequeños departamentos alcanzaron el nivel más bajo, con valores similares al año 2012.
Inmuebles: lenta aparición del inversor de renta permanente
Bennazar, sostiene que las modificaciones que se realicen a la Ley de Alquileres puede generar a volver a tener ese actor que se había perdido: el de los inversores de renta permanente.
”La modificación haría que se empiece a ver una recuperación de ese comprador que tanto hace falta para el desarrollo, que es el comprador de rentas, y ese volvería a ser un gran actor fundamental en el mercado a la espera de que vuelva a ingresar el comprador de créditos hipotecarios que, hasta el año entrante, no creemos que suceda”.
Por otra parte, argumentó que pensando para el próximo año, en cuanto a los precios de venta, las propiedades “van a ser un poco más competitivas para los nuevos compradores”, lo que augura un buen año para el sector.
“Hoy no es el momento de vender, es el momento de comprar”, sentenció Bennazar.
En cuanto a la política y cómo puede afectar al rubro, Sosa se mantiene desesperanzado. “No van a cambiar demasiado lo que hay hoy” sin embargo se definió como “optimista por naturaleza”.
Un asesor inmobiliario consultado afirmó que en el último tiempo hubo un crecimiento en el interés por las compras. “Se ve claramente que los compradores decidieron sacar los dólares debajo del colchón, las expectativas de un nuevo gobierno muestran que va a ver una recuperación en el mercado inmobiliario”.